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枫下家园 / 房东 / 请教投资房CAPTIAL GAIN的算法：比如：2014年32万买个汤home，计划2020年卖掉，预计卖价60万，算CAPITAL GAIN 28万。50%纳税是14万。分给两公婆是各7万，如果当年两人各收入5万，加上这个7万成了12万。假如50%的收入税，当年两人被扣税12万。
60万-20万贷款是40万的现金，减去12万税，实到手是28万现金。假设不包括经纪费。请问这样算有纰漏吗？
-jessiec123456(jessiecccc);
2018-7-8
{291}
(#11614521@0)
+1
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绝对错了，14万不可能交12万的税
-sxffff(lookingforjob);
2018-7-8
(#11614573@0)
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实际到手是28万减去税，28-12=16万。
-sxffff(lookingforjob);
2018-7-8
(#11614577@0)
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14万交50%的税也就是交7万。
-blueskygg(Grass);
2018-7-8
(#11614585@0)
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基本概念都错了--“50%纳税是14万”。应该是把14万的收入加到你夫妇的T4收入，再计算个人税
-summerstarting(夏之初);
2018-7-8
(#11614595@0)
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基本正确，就是年入12万目前为止平均税率远远不到50%。另外这个是在你在这六年里不报房屋折旧的前提下。
-letempsdescerises(百草园主);
2018-7-8
(#11614602@0)
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太不对了。当年的其它收入所交的锐怎么可以混进capital gain的锐呢?简化一下，赢利28万，一半为14万需交锐。因有其它收入按边际锐率50%算，所交锐7万上下。多数人所交远不到7万
-eeryv(eeryu);
2018-7-8
(#11614615@0)
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50% of the capital gain as income, 50% tax rate = 28万 x 50% x 50% = 交7万的税。60万卖房款 - 20万欠款 - 7万税 = 33万到手。
-2841999(四友);
2018-7-8
(#11614709@0)
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谢谢各位以上的回复。看来这个收益是单算的。
-jessiec123456(jessiecccc);
2018-7-8
(#11614761@0)
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首期不要了？
-sxffff(lookingforjob);
2018-7-9
(#11614833@0)
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我知道怎么算，但不想告诉你。因为这不是一两句话能说完的。上面这些回答都是错的。建议今年报税时，找个靠谱的人帮你报。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-9
(#11614982@0)
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Marginal tax rate 50% 不是“50%的收入税“。 每人5万工资收入需交税约1.1万；5万工资收入加14万资产增值共需交税约3.6万。相差2.5万左右来自于14万资产增值。自己用下面的计算器算吧>>>
-vicky2005(孩子她爹);
2018-7-9
(#11615052@0)
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这个答案还是错的。因为会让人家多交税。会报的人，拿这个做辅助工具是不错的。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-9
(#11615098@0)
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简单估算。这东西没有绝对，个人其他因素不同，有无老人小孩也不同，也可以把房子放在老人小孩名下等等。
-vicky2005(孩子她爹);
2018-7-9
(#11615112@0)
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比如免税和避税？这个东西不是三言两语可以概括的，not even close。我的意思是希望楼主能把该省的钱都省下来，而不是根据一个帖子来管理自己的钱。若有得罪之处，请原谅。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-9
(#11615131@0)
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我上这里发言，不是来吵架的。请个好会计报税，100块都贵了。但是，Capital Gain的计算和相关税务如果没有算对，那么损失一千都不止。不要来问我是怎么算的。我说过了，这不是在一个帖子里能说清楚的。得罪之处，请原谅了。我的回复是给楼主看的，不是用来和其他人较量高低的。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-9
{243}
(#11615251@0)
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不是吵架，探讨一下可以互相学习提高。但你老是说别人不对，自己又不说什么不对，这不够open
-vicky2005(孩子她爹);
2018-7-9
{50}
(#11615709@0)
+4
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这样说吧。CG本身的算法是很简单的。如果楼主不知道，这就说明他根本不知道怎么用。出售房产的目的是利润最大化。如果这点达不到，楼主的目的就没有达成。上面这些答案，只给出了CG的算法，也是计算Tax的第一步。之后怎么做？大家都错了。因为根本没有答案，原因是楼主的给的条件不够。并且，不同的网友给的答案是矛盾的，让楼主相信那个？所以，大家如果不是做税务的，就不要误导楼主了，还是让楼主找CPA吧。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-11
{330}
(#11617765@0)
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我就是搞税的，虽然学艺不精，但简单逻辑还是可以说明白的，哪有什么不能告诉的。POD(proceeds of disposition) - ACB(adjusted cost base).这其中，你的经济，律师，利息以及其他的费用都可以增加ACB。包括买卖的2次直接或间接费用。算出gain. Capital gain 是50％ 。楼主还是懂得，没有大问题。算税率软件就能直接算出。前提是没有claim CCA.
-torontonorth73(torontonorth73);
2018-7-12
{188}
(#11619194@0)
+1
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那么，你应该知道，50%以后的计算结果不叫Capital Gain，叫”。。。“ Capital Gain，对吗？说到CCA，你每年报税claim CCA吗？你是搞税的，不会要我详细解释我的问题吧？其实，那么多回复，大家说的都不完全一样，对楼主已经没有意义了。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-12
(#11619409@0)
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觉得大家说的并不完全不一样,只是细节有出入，你的问题是说了不少，但几乎啥也没说，故弄玄虚？其实，不需要有专业正确解释，也就是点到为止，抛砖引玉大家互相讨论而已，这样你去找CPA也可以心中有数对吧。俺就喜欢看只言片语，里面信息量很大
-littlecarpio(_);
2018-7-12
(#11619422@0)
+2
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我只是觉得，tax方面的rule很多。上面说的CG， TCG，CCA，都是有前提的。而且有很多其它重要的东西，大家都没有提到。楼主只问了CG，说明他根本不知道怎么用CG。最好还是建议直接去找个好CPA。我也没有故弄玄虚。如果知道怎么做，应该看到，我把大方向都点出来了。如果你发现我在故弄玄虚，那么我的答案对你就没有意义了，对楼主也一样。大家说的内容出入很大。如果你没有发现，那么这些东西对你也是没有意义的，对楼主同样是。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-12
{385}
(#11619436@0)
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你解释一下吧。出租房，虽然不常用，但claim Cca 也可以。咋不行了呢？
-torontonorth73(torontonorth73);
2018-7-12
(#11619585@0)
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还是请你自己先解释一下吧！POD-ACB，再乘以50%，为什么叫Capital Gain？你真的是搞税务的？连什么是Capital Gain都搞不清楚。楼主说过他的房产性质吗？为什么要讨论CCA，你给解释一下？楼主说过这是”出租房“？我说过，我不是来和别人一较高低的。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-12
(#11619639@0)
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我是啥都搞不清，你是啥都搞清了，就是不说，跟我在这儿挑taxable 。你有这空，啥都解释清楚了
-torontonorth73(torontonorth73);
2018-7-12
(#11619643@0)
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是吗？那你说说看，为了帮楼主省钱，要考虑那些因素？不用说具体的，说点大方向吧。其实也多少，对吧？
-sunyemin(拉拉);
2018-7-12
(#11619660@0)
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我都是假的啦，你这个真的反而问我，太可笑了。我可不可以说，我啥都知道，就是不能告诉你们
-torontonorth73(torontonorth73);
2018-7-12
(#11619674@0)
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你不是说，有这个功夫，啥都解释清楚了？你怎么不解释了？把笑我的功夫省下来，说一下吧，怎么省税？上面这些讨论没有涉猎过这个话题。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-12
(#11619681@0)
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你有挑剔置问我的功夫，我讲的，你不是闲不好嘛，总要有来有网，给我个机会条你的错的
-torontonorth73(torontonorth73);
2018-7-12
(#11619688@0)
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我上面说了不少。你挑了吗？
-sunyemin(拉拉);
2018-7-12
(#11619793@0)
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你咋不把大方向给讲一讲呢？看来不是不能讲，是有人在装啊
-torontonorth73(torontonorth73);
2018-7-12
(#11619686@0)
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是谁在装”搞税务“的呀？我又没有自报家门。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-12
(#11619784@0)
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我还真是。如假包换。你自爆你有多懂。你能让我建个框架，你咋就扭钮捏捏，自己不能呢。
-torontonorth73(torontonorth73);
2018-7-12
(#11619791@0)
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我爆过我很懂吗？你从什么地方看出来的？我又不是那个说自己是”搞税务“的人。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-12
(#11619795@0)
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我假的，你真的：））
-torontonorth73(torontonorth73);
2018-7-12
(#11619651@0)
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POD-ACB不管是否出租房，只要不是principal residence property这样计算captial gain对的，俺咨询过CPA，CRA网站上也有介绍如何计算ACB，要不你给个具体公式？公式一目了然，不用争论啥，你说的俺一直不得要领，你就给个公式，任何考虑都可以在公式里体现
-littlecarpio(_);
2018-7-12
(#11619687@0)
+1
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说实话，我这水平，就是基础的基础，跟大家讨论，有错误就改正。
-torontonorth73(torontonorth73);
2018-7-12
(#11619694@0)
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如果可以，为什么不按principal residence来算呐？这点也许挺重要，可以看一下的。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-12
(#11619838@0)
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当然，也有办法免交capital gain，但你买第二个房子时候就考虑做好。很多builder翻建后，都是自己直接入住1年再卖，省了HST省了capital gain
-littlecarpio(_);
2018-7-12
(#11620069@0)
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错了。principal residence是designated，不是lived。你不住在里面也没有关系。qualify principal residence有四个条件，要全部满足，没有你说的自己住一年。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-13
(#11620436@0)
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当然，如果你住了一年，就满足要求了，但不是唯一的方法。这比CG计算重要。因为计算CG是为了交税，知道如果把房子变成principal residence是省税。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-13
(#11620438@0)
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简单的说，你没有卖principal residence，而去交税，那么你就损失钱了。我卖第一套房子一定是principal residence，不用等到第二套。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-13
(#11620441@0)
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是这个意思，你可以指定任意一个为principle，只要qaulified，但是这个就考虑利益最大化了。如果同时拥有多个property N年，一个condo卖了挣了10w，一个house卖了挣了100w，你选哪一个为principle？
-littlecarpio(_);
2018-7-13
(#11621407@0)
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选你没有给的那些条件，综合你下面说的那些。那个啥，搞税务的人士，“多伦多北73”，您是不是有跟不上的感觉啊？看懂小豌豆的答案了吗？
-sunyemin(拉拉);
2018-7-16
(#11623717@0)
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我并非搞税务的，所以才嘲笑一下那位自称”搞税务“的人。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-16
(#11623731@0)
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看来，您知道的挺全面。你觉得，根据你所说的内容，楼主能独立报税吗？我的观点是，他不能，所以不要教非税务人士这些东西，容易误导。不管是谁的答案，肯定不会误导你，因为你本来就会。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-16
(#11623725@0)
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比如你下面说的，按比例分配计算。其实，你在上面也说过了，用了另一种方式，”只能有一个。。。“。你觉得所有的人都明白吗？一些对你是common sense的东西，对大多数人未必make any sense。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-16
(#11623727@0)
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如果你的房子是在2017年前卖的，而且错交了税，那么应该去找个CPA，看看能不能amend。大家赚钱都不容易。现在知道我为什么不愿意多说了吗？像这样的东西还有很多，不是一个帖子能帮到你的。
-sunyemin(拉拉);
2018-7-13
(#11620485@0)