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2012年11月site plan application递交上去,到现在还没批下来。没有这个许可,不能进行下一步的building permit application。

site plan申请递上去以后,政府发了个告示牌,要求在醒目的地方公示至少二周(上有截止日期)。左邻右舍如果有意见,在截止日期后一个月内提交政府。如果意见提的合理,政府会举办听证会,让双方陈述理由,调节。除此之外,政府内部各个部门(规划,环保,道路等)要传阅申请。申请图纸,文件一式9份递上去的。一份存档,一份返回给设计师事务所,一份返回给Property Owner(我)。返回的图上面写了很多的整改意见。然后根据政府的意见,会同设计师事务所商量对策。然后约谈政府有意见的部门商量变通的办法。达到共识以后回来画图。现在第二轮设计又递上去了。到现在还没有消息。但是既然周围邻居没有意见,政府方面已经沟通好了,估计这一轮应该就顺利地批了。批了以后建筑设计事务所说需要2个月做施工图。就是你说的building permit。

这里之所以需要复杂的审批是因为处在Environmental sensitive area。中间还有跟Conservation Authority 联系。他们书面表示不需要审批。否则那又是一份另外的审批手续。中间还有其他的插曲。

本来计划今年年底竣工。现在看来没有保证了。

我这还不算最倒霉的,因为没有邻居反对我。否则,更不知道要拖多久。你比较幸运是不是以为别人都是像你这样批?
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 美丽家居 / 自建房话题:“四友”说,大builder聘建筑设计事务所设计费占总造价的1%,而自己请人设计一份图纸就建这一处房子,设计费约占总造价的5%-10%。请教诸位几点:
    • 大builder的一份图纸用无数次,小改动可以,要是你要完全按照你自己的意愿重新设计一个,一样的设计费用。
    • 1.鸟巢大裤衩都可以请外国人设计,那么:在加拿大,可以请中国大陆的设计师设计吗?
      • 完全可以,不过这个中国设计师需要了解加拿大的building code,看来不太现实。另外就是如果车库上有房子,或者墙高超过12尺,需要P.ENG在图纸上盖章。
        • P.ENG?老踏便是。
          • 好,找他盖章就行。。。
          • 如果他不愿意,有很多P.ENG可以帮你审核这两个部分,费用500-1000左右。
            • 费用才500-1000左右? 好哇,那就不麻烦他这个大忙人了。
              • 这个只是盖章费用,和设计费用无关。
          • 老踏的P。ENG 是Made In China 的吧, 签不了。
            • 按照道理来说,必须是structure engineer才行,他需要帮你算车库载荷,高墙设计的审核。
      • 完全可以。只要中国设计师了解这边居住文化,了解building code,了解木结构的构造节点做法。Building Permit审批的是厚厚的一叠施工图。没有这边的设计实践就能申请Building Permit是天方夜谭。你是不是把盖房子看得跟装修地下室一样简单?
      • 密市中心那个歪歪扭扭的双塔就是中国设计师马景涛设计的。一般来说,国外建筑师只负责建筑初步设计(国际招标项目),中标后,以后的施工图设计都是当地的设计事务所来完成。
        中国现在有好多设计单位(尤其是石化,基础建设等)在比较落后的国家进行工程总承包,但是在施工图那一部分,也要聘请当地设计师。
    • 一般图纸设计费用在1.5-2.0/尺,5%到10%有点离谱了,大概2%左右吧。
      • 更加鼓励人哦。
      • 你确定吗?1.5-2/SQFT的设计师都是没有sense的drafter而已,好一点的设计师5%的价格是靠谱的。
        • 不是drafter,都是正规的设计公司,他们应该有很多图纸供你参考,可以辅助你设计,你说出你的idea,他们帮你实现,都是非常有经验的。
          • 好。越发有信心了。谢谢!
            • 设计图纸费用一般是这样的,前期设计工作大概500-1000,后期出图大概1.5-2.0/尺,盖章500-1000(这个只有我上面说的两种特定情况下才需要),总价你可以自己估算一下。
      • 你指的是包设计,还是包拿许可?设计图纸仅仅是其中的一部分。但是要包拿许可的话,其中的工作量和时间远远大于画图本身。而作为普通户主,你最不熟悉,最不愿意打交道的正是这个申请的过程,不是画设计图。要包拿许可
        首先要得到测量图,AutoCad 电子版的。一个普通住宅lot请测量队来测一下1000块easy就没了。

        然后设计事务所的大部分时间用来跟政府打交道得到building permit,申请递上去顺利地就批的时候极少。其中可能会反反复复地修改,交流。有的户主可能会要求zoning amendment,minor variance等改变。有的地方政府会要求某环境敏感地区做site plan approval first, conservation authority's approval, environmental assessment......。总之其中的变故会很多。

        就单一住宅设计,5%要能把施工图批下来那是bargain。
        • 没那么复杂。首先你请的设计师要熟悉你的city的bylaw,这样出来的图就没问题。我申请时手续图纸齐了,2周就拿到了。有的city忙,时间长一些,绝对没有国内的卡拿要。
          • 2012年11月site plan application递交上去,到现在还没批下来。没有这个许可,不能进行下一步的building permit application。
            site plan申请递上去以后,政府发了个告示牌,要求在醒目的地方公示至少二周(上有截止日期)。左邻右舍如果有意见,在截止日期后一个月内提交政府。如果意见提的合理,政府会举办听证会,让双方陈述理由,调节。除此之外,政府内部各个部门(规划,环保,道路等)要传阅申请。申请图纸,文件一式9份递上去的。一份存档,一份返回给设计师事务所,一份返回给Property Owner(我)。返回的图上面写了很多的整改意见。然后根据政府的意见,会同设计师事务所商量对策。然后约谈政府有意见的部门商量变通的办法。达到共识以后回来画图。现在第二轮设计又递上去了。到现在还没有消息。但是既然周围邻居没有意见,政府方面已经沟通好了,估计这一轮应该就顺利地批了。批了以后建筑设计事务所说需要2个月做施工图。就是你说的building permit。

            这里之所以需要复杂的审批是因为处在Environmental sensitive area。中间还有跟Conservation Authority 联系。他们书面表示不需要审批。否则那又是一份另外的审批手续。中间还有其他的插曲。

            本来计划今年年底竣工。现在看来没有保证了。

            我这还不算最倒霉的,因为没有邻居反对我。否则,更不知道要拖多久。你比较幸运是不是以为别人都是像你这样批?
        • 你这个是在老区建新房,很多麻烦事,我说的情况是新区建新房,不过很多地方新区的地不卖给私人。
    • 请教:甲朋友已经在Toronto自建房,如果他同意把图纸给朋友乙用(lot size几乎一样),乙会不会侵犯设计师的知识产权——或要不要另外付钱给原设计师?
      • 按理说,不行。即使你用一模一样的图纸,也要付同样的设计费用。你朋友只有使用该图纸的权利,没有该图纸的版权。但是如果你依葫芦画瓢照抄一个,略加修改,就没有问题了。
        • 更加优质的问题,请教:市政是否要求设计图纸一定是设计师资格的才行?
          • 没有要求,只要符合code就行,你自己画都可以,你去申请permit的时候,他们也会给你指出那里不符合code,让你去改。
            • DIY也行,好哇!
      • 看和建筑师的合同细则,有的建筑师会要求图纸使用的批准权,如效果图,广告页等等。。
      • 谁设计都可以,要符合city 的规定,结构工程师能用。city审核图纸是否超过标准,有结构工程师盖章出图就符合安全要求。发建筑许可证
        • 避风塘炒龙虾,俺更喜欢~。
    • 专业的看法是:对一般体量在10000尺以下的住宅设计, 有资格的设计人员有:1:户主 2:有BCIN 证书 3: P.Eng (licensed in Ontario and specialize in structures) 4: Architect (licensed in Ontario)
      1: 新建住宅设计费的收取可参考总造价和总面积,对室内改造及扩建无意义,比如有些室内结构改造设计费可达20%.
      2:现在设计市场很乱, 这跟BCIN 证书容易拿到很有关系。就像REAL AGENT 证书容易拿到一样,以致经纪遍天下。
      3:ONTARIO 注册的建筑师和工程师不容易拿到 而且行业和协会的约束很是严格,所以加拿大人骨子里很是依赖和尊敬他们, 他们的服务价格自然就相对高
      4:我的经验是工程的主体造价跟结构的布局有密切关联,房主为节省设计费用而不用有经验的P.eng 去参与结构设计。 在我看来是芝麽和西瓜的选择。
      5:国人一般不申请PERMIT. 但是结构改造是得不偿失的。FIRST OF ALL, YOU WILL BE LIABLE ALL YOUR LIFE, SECONDLY, YOU WILL HAVE TO REDUCE THE SALE PRICE SIGNIFICANTLY IF THE BUYER COME UP WITH THIS ISSUE.
      • 你说的是建新房嘛?建新房没有permit是完全不行的。而且不止一个permit,大大小小估计要有10个permit.
    • 我不在安省,也说说咱家的经历吧
      1. 买了个不大不小的空地;
      2. 老公要自己设计;咱也没拦着,实际上浪费了很多时间;
      3. 他设计的时候要考虑 CODE,还要考虑小区规划的条例;又要自己弄些 FANCY 的地方,很费时间;如果我没有记错,户主可以自己设计;
      4. 他终究没有把图纸送去申请盖房的 PERMIT,后来就搁置起来。美国地产市场崩了之前一个月,地卖了。设计就拉倒了。
      5. 假设他盖房子的话,要等 PERMIT 下来。PERMIT 审批不管你是专业设计还是自己设计,审批按 CODE 来。
      6. 假设他盖房子的话,很多 FANCY 的地方要实现,要花大价钱,材料,由于数量小,单价就高。有很多特殊的 PARTS,很难找的,就非常吃力。
      7. 假设他盖房子的话,他是要自己做 GENERAL CONTRACTOR 的。找 SUBCONTRACTOR 的工作要自己做,会很费神费时,找好的 SUBCONTRACT 很关键,也很不容易。
      8. 假设他盖房子的话,细节上可能要求高,时间会拉得很长。
      9. 假设他盖房子的话,结果可能不一定满意,因为自己当初设计的时候是理想化,都很美,实现起来必定打折扣。好多都是 LEARNING。当然下个房子就有经验了,但这次肿莫办涅?
      • 我的房子就是我自己设计的。一开始建筑设计事务所设计。但是建筑师不可能知道我们想要什么样的设计,所以总是不能令我们满意。后来干脆我自己设计(手工绘制),直到我们满意后,交给事务所用软件成图。现在报批的就是我自己的设计。
        设计图是可以自己做的。施工图是不可以的。施工图必须懂building code,其中包括所有的结构设计,所用材料,电路,管线等各个专业的分布图。这是需要一个专业团队来完成的。不是个人所能成就。
        • 你是对的,你一说我才想起。设计是设计图,施工是施工图。他两个都可以做,但是到了设计阶段就停止了,也没到施工图那一步了。
          • 他都可以做,包括结构,配电,冷暖,给排水。。。?
            • 结构,给排水,他可以做,AC 估计找个人问问就可以了吧?我可以做电,基本就 TAKE CARE 了。一个 SINGLE FAMILY HOME 还能怎么着?
              • 妹纸,我只能对着你的挨地,默默地景仰。
          • 设计图就行了,不需要施工图,各个trade都知道如何做,水电气的具体布线,设备位置等等都不需要你操心。。。
      • 一个地产大哼就在你这些假如中消失了。
    • who is 四友
      • 我也想改建自住房,不知道可行否,在多伦多,请有经验的同学们多谈谈