文章来源：真叫卢俊
各位有没有想过，为什么会有“保房价”
我想很多人最先听说这个词还是来自杭州业主
的确，作为曾经受房价影响最大的一个城市，杭州业主们可以说是最深谙房价上涨逻辑的那泼人了
于是我们看见自筹改造外立面、扬言为小区修地铁、鸡娃成学区房、业主群内调整房价...诸如此类大量保房价方式的涌现
而这些模式背后大概率都有一个目的，就是我的小区房价要比别人更贵
但最近有点不太一样
据数据显示，今年3月份全国新建住宅销售额和销售面积分别是9296亿和9383万方，平均成交价格9907元/平
来源：东方财富Choice
与最高2023年4月的12469元/平相比，每平下降2562元
比顶峰下降21%
那么，房价还会不会继续下跌
而最近正好是各大城市调控最密集的时候，新政后的楼市成交又是否真的会回暖
于是眼见着那些原本想要房价更上一层楼的保房价行动，正在转化成当下非常真实的确保房价不跌
而这场行动不止杭州
还在广州、南京、成都...更多城市蔓延开来
01
最着急的，当属曾经刚需上车的客户
要说以往谁是保房价积极分子，大多还是停留在投资户上
作为前期买房杠杆拉满的购房者们，后期卖房自然也想让到手的房子卖更贵
而如今伴随大量城市房价下跌
就拿近两年一直走出独立行情的成都来说
2023年年末，成都新房成交量14.75万套，二手房成交量21.99万套，全部位居全国第一
而从去年年底开始，成都的房价就在下跌
跌幅最大的科学城板块，目前二手房均价17477元/平方米，相较2020年的30258元/平方米，下跌42%
直接从“3”字头跌入“1”字头
而要说这里最着急的，就是曾经那些拼命工作攒首付，最后好不容易买房的刚需客户了
比如2021年上车成都双流的这位
房子买入总价228万，首付加各种契税82万，剩余156万的房贷，每月需还贷7800元
要知道2022年成都市城镇平均工资大概也就在8000元/月
如果换做以前房价处于上升趋势还能覆盖一部分还贷成本，但事实是房价不升反降，总价228万跌至160万
三年时间下降68万
相当于前半辈子打工存下来的七八十万都付之东流
包括求助意见中也写到：
“我也明白现在的房价下降是一个必然的趋势，但是一时间没办法接受下降得这么快”
于是请求相关部门采取办法稳住房价，哪怕适当降低4.2%的还贷利率也好
这样的情况并非个例
我一前几年买在苏州吴江区的朋友就是如此，小两口当初以2万/平的单价上车一套小两房，现在添小孩想换一套更大的，结果如今再看小区挂牌价已经来到1.5万/平
置换的想法也只能暂且搁置
而这也涉及到我们接下来要讲的另一位来自广州万博的朋友
为了保住房价已经开始出台“业主指导价”了
起因也是因为有业主发现有中介及购买方在恶意压价
按照以往惯例
要么简单粗暴式要求业主挂高房源，要么遇见绝对低价又着急卖的，甚至会有业主联合直接把这套低价房承包，以免破坏小区的整体挂牌价
而现在，我把那位广州业主的呼吁简单做了张表
针对着急出售的、不着急出售的，包括目的是为了卖楼还是用钱的情况都提前考虑到，并且还给到具体的挂牌区间
绝对的精细化管控
但是还没完
还有西安碧桂园云顶的业主连租金价格也不放过
经过大量调研研讨周边小区以及西安同期在售大平层价格
来源：西安楼市情报
连房子出租的价格都给算出来了
140平的出租成交价不得低于4500元/月；190平的出租成交价不得低于6500元/月；230平的出租成交价不得低于9000元/月；
从出售到租金，从小户型到大户型，涉及到的维度之多，要求之细致，地产中介看了都得赞一句专业
可见此时此刻业主保卫房价的心有多迫切
而如果说这些行为还只是针对自身房源，那么这场保房价的行动还在渗透进新房阶段
早在去年年底就有南京业主表示
自己于2023年8月在南京某楼盘购房，然而3个月后，该楼盘在备案价基础上降价20%出售房源
所以业主希望有关部门能够及时出面干预房价下跌过快的行为
毕竟对于刚需客户来说
哪怕最初目的就是居住，但单是房子的首付就已经几乎压上了自己全部的积蓄，没有人会愿意看着它原地贬值
更可况那些下一步还有置换需求的客户
因为总有人比你更迫切的想要换房，总有人就更愿意降价卖房
而除了这些方式，以前最常用的升级立面、更新车库、绿化的操作现在都消失了么
02
同样是升级小区，但是精打细算每一笔钱
这些方式其实都还在，不过和与以往的财大气粗不同，现在业主升级小区
明显更精打细算了
今年5月我们才去过的杭州江明月朗园
整个小区既是TOD上盖下层又有底商，也是一个总价千万的改善新盘，于是业主们也想升级外立面把小区打造成“望江标杆”
不过只升级一面
也是因为建筑主体完工时才发现北立面竟然不是铝板，于是多名业主联合找到开发商沟通，希望只把北面升级为铝板
甚至还专门签署了一叠厚厚的意向确认书
最后按照户型面积大小计算相应的筹款费由业主出资
小户型平均2万，大户型平均2.5万，即使是最大面积出资也大概在22万，就改造外立面来说额外掏的钱并不太多
于是短短两周时间，筹款就突破了2000万大关
再比如位于成都同样准备自筹装修单元门以及公区的天西某楼盘业主们，58户业主最终筹了36万，一户平均下来大概在6200元
而当我们仔细来看下款项清单
来源：秒懂成都楼市
不仅通过内部比价，最终砍价至一口价20万/个
并且从具体的费用描述中
来源：秒懂成都楼市
室内装修材料自购、希望有资源能帮助省钱的邻居提供协助、收款进度实时公示...
不得不说，现在的业主保房价早就告别以往的动辄自筹4500万升级外立面的阶段，反而是把手上的每一笔钱都要做到价值最大化
而除了硬件之外，在软性服务的提升上，业主们也要做到层层筛选
就拿位于苏州的金地名悦来说
2023年3月开展第一次业主大会时，就已经决定解除与原有金地物业的合同
紧接着5月份社区就开始陆续推进选聘物业服务的工作
来源：苏州楼市
拟定筛选出包括上海永升、融创、朗诗、龙湖、中海、绿城等8家物业
先由最初自行投票选出前三的永升、融创、朗诗，最后经历长达6个月的投票选举后，终于选定了永升物业
据说换物业后的金地名悦，3个月内成交5套房源，高峰小区带看量近400次
而一家好的物业，也在影响业主对小区维护的态度
来源：苏州楼市
蝴蝶湾的业主就在物业帮助下，开始自筹资金贴上瓷砖美化负一楼
03
但更惊讶的是，好多城市开始“抱团保房价”了
这也是这次我统计下来最大的一个感受
如果说以往我们对于保房价的认知还停留在杭州，那么现在
广州、西安、南京、杭州、成都、佛山...
越来越多城市都在加入到这场轰轰烈烈的保房价的队伍中来
尤其是南京
2024年5月10-5月15日，短短三天内就有3个小区通过告示张贴的方式
呼吁小区业主们警惕不良中介恶意拉低小区二手房价，希望业主联合在一起出力，和街道、物业等相关部门一起共同维护小区房价
而为什么此时这么多城市的业主开始保房价，除了我们文章开头提到的房价下跌之外
我想还有一个很重要的原因，确实也和当下新政的密集发布有关
5月27日，上海发布9条调整政策优化房地产市场，紧接着5月28日广州首套首付最低下降至15%，深圳20%...
三个一线城市几乎同时出动，堪称今年为止最大规模的一次楼市调控了
确实也是因为大量城市挂牌激增
早在去年中旬，全国重点13个城市的挂牌量就接近200万套，相比今年年初159万套增长了25%
而面对如此大的挂牌量，成交却并不理想
往年最火热的金三银四，虽然今年成交略有复苏，但是整体来看还是明显低于2023年、2021年同期
如此来看，5月开始的新政频发也算是另一种意义上的保房价了
就好比新政之后
就有杭州时代奥城的业主建群一对一定点式要求大家调高房价
之所以如此，也是因为从去年7月开始该小区的挂牌均价就从8.2w/平降低到如今的7.8万/平
而伴随5月9日，杭州公布“杭七条”全面放开限购，我又去翻了翻这个小区的挂牌调价记录
来源：链家
虽然整体降价房源仍然高于涨价房源，但在5月挂牌涨价房源比例确实有所回升
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其实从保房价，我们也能看见背后整个楼市时代确实在改变
过去10年楼市的快速起势让所有人都感受到了这个赛道的魔幻，客户宛如打鸡血般涌入地产市场，靠着一个个保房价行动让自己的房子可以更值钱
而现在伴随持续性的供应量提升，价值的分化也日趋明显，房地产彻底进入微利时代
这样的背景下
无论是更加精打细算的升级小区，还是借着新政的热度以更好的价格把小区卖出去
具体到每一个个体能做的，不过是顺势而为，让房价真正回归理性罢了