这是多伦多继后巷屋之后推出的另一个增加住房的举措，后巷屋顾名思义你的院子得有后巷，但大部分独立屋的院子后面是没有后巷的，你家的后院可能背靠着别人家的后院，或者后面是一条小溪、一片树林等。你听说过Garden Suites吗？

看来多伦多真的是缺房子住了，连后院都准备允许盖套间住人了。

一

后院还住着一家人

我们来看看多伦多市政府是怎样介绍这个花园套房的，市政府说Garden Suites 项目是多伦多市增加社区住房选择（Expanding Housing Options in Neighbourhoods (EHON) ）的多项研究之一。花园套房是一个独立的住宅单元，通常位于后院，与主屋分离。花园套房与巷道套房一样，通常比同一地块上的主屋小，旨在用作出租。

与后巷屋不同的是，花园套房不毗邻公共车道，而是毗邻其他人家的庭院、侧街、私人车道、公园或其他开放空间等。

花园套房有一个特点叫做“不可分割”，这意味着它们不能变成独立于主屋的房产。它们仍与主屋一起属于相同的所有权，并通过主屋连接供水、下水道和其他公用设施。它们的用途可以是做出租房屋，或为家庭成员提供额外的住房，包括给老人养老等。

因此，花园套房有时也被称为“奶奶公寓”、“马车房”等。

多伦多之所以要出台这样的政策，是因为最近安大略省修改了《规划法》，要求各市政府制定相应的政策和法规，允许在低层住宅物业上增加一个独立于主楼的住房单元。

这意味着有独立屋、半独立屋或镇屋的地段最多可能有三个单元：主屋、主屋的第二套住宅单元和独立附属结构中的第三个住宅单元（如巷道套房或花园套房）。

花园套房可以为不同年龄和人生阶段的人们提供额外的住房选择，从而有助于增加出租房屋的供应量。

二

未来安省出租房屋缺口20万套

从 2009 年到 2018 年，多伦多人口增加了大约 28万人，同一时间范围内新建成了182,750 个住宅单元，而且是高层建筑单元居多，占到97%。也就是说，还有不少人需要额外的租房市场来消化，想租非公寓房屋会更难，而且价格不凡。

多伦多虽然出租屋市场庞大，按说选择已经够多了，但是就是缺少一种叫做“中户型”的出租屋。就是说独立屋太大，公寓房太小且没有后院空间，因此给人只有走极端的选择。

尤其是多伦多几乎所有可能的地方都已经建好了房子，想找地新建这样的中户型低层房屋几乎是不可能。

多伦多低层住宅区还有一个特殊的现象，那就是在2019年多伦多房屋市场调查中发现，很多低层住宅小区中出现人口减少的趋势，比2001年少22万人。以至于人口构成中缺少儿童和年轻人，不少小学甚至开始不能满员，面临关闭的危险，许多公共基础设施也处于浪费状态。

每个家庭规模减小的同时，多伦多的房价却大幅度高速度增长，导致更多人群买不起房子，很多人只能租房，却有苦于找不到合适的房源，即中户型低层住宅。价格适中、不在楼中，以及融于社区之中等，是其独特的优点。

2019年突如其来的疫情，也使人们意识到多代同堂的家庭，如果在一块地上有多个独立的单元，将更有利于大家庭的抗疫和互助。

据预计，根据新移民定居选择来看，未来十年安省出租房屋缺口为20万套。

因此，在多伦多2020到2030十年住房规划中，放开了对同一住宅中第二个居住单元的限制。三

世嘉堡最适合建花园套房

多伦多的居民区分为两种形式，一种是纯独立屋区，另一种是独立屋、镇屋、复合式多单元建筑混合居民区。后者的人口密度是前者的两到三倍，因此是有开发潜力的。

实际上，第二居住单元并非新鲜事儿，很多人出租的地下室就是一个独立的第二单元。因此，这里所说的放开，指的是可以修建一座独立于主房建筑之外的第二单元，也就是后巷屋或者花园屋。

比如，多伦多市政府于2019 年 3 月针对第二单元套房在《附例》中增补第 549-2019条款。允许房龄在五年以上的低层住宅修建第二单元套房，删除了原来对第二单元最低面积的限制，规定了其大小不能高于主房面积的41%。甚至允许镇屋的后院也可以建第二单元，并降低了以往对停车空间的要求等。

依照目前的市场来看，构建一套800平方英尺的花园套房，费用在18到30万加元左右。这个投资对于出租房来说很有吸引力。

纵观多伦多，世嘉堡区的每家院子属于比较大的，因此也是最适合建花园套房。不过呢，目前那里的房屋出租比例已经很高，有的小区家家车道上都停满了车，似乎已经影响了房产的价值。

四

到底咋盖年底见分晓

尽管说得这么热闹，这个花园套房计划仍然处于调研阶段，今年五月份刚刚完成收集反馈意见的工作，并将于2021年年底提交多伦多市政府住房委员会通过。目前其中还有很多细节需要考虑。

比如花园套房的用途，可用于居住和居家办公，是否可以短租，是否可以建一个地下室等。

人员的增加对停车的需求也会增加，但市政府希望居住者对车位没有要求，最好没车，平时依赖公共交通和自行车，以确保地面硬化面积不会增加。

此外，还有隐私和阴影的问题，这也是多伦多人的主要担忧。隐私好理解，阴影是由于相邻地块的高度和建筑的结构，造成的阴影是否会影响邻居的采光等，都是要考虑的。

多伦多市政府提出的设想报告中，建议花园套房的允许高度与后巷屋的高度和最小间隔要求一致，两层结构的高度最高 6米，与主屋的最小间隔为 7.5米，与后院地界最小距离是1.5米等。还建议两层楼设计45度为斜坡屋顶，以减少在邻居家院内的阴影投射。

在建筑规模方面，多伦多市政府的设想报告建议最大建筑占地面积为 60 平方米（645 平方英尺），这小于后巷屋最大占地面积 80 平方米（810 平方英尺）的限制。

消防、救护是否方便也是一个重要的考量，多伦多消防和紧急服务部门建议从下车到花园套房最多行程不能超过 45 米，通道最小宽度为 1 米，垂直空间高度为 2.1 米等。